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Café, Hotel, Restaurant: Die passende Immobilie finden

Ein Hostel in der Stadt, eine urige Szenekneipe oder doch lieber das gehobene Restaurant – wer sich im Hotel- und Gastgewerbe selbständig machen will, hat viele Möglichkeiten. Der Erfolg einer Geschäftsidee hängt von einem guten Konzept, aber auch der Standortwahl ab. So finden Unternehmer die passende Immobilie, um ihre Gäste glücklich zu machen. 

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Espresso oder Soja-Latte-Macchiato, dazu ein Stück Nusskuchen – wer die Gaumen seiner Gäste beglücken will, muss erst einmal die passende Immobilie finden. Foto: Rob Bye/Unsplash

Unternehmer im Hotel- und Gastgewerbe müssen sich täglich neuen Herausforderungen stellen – mal gibt es einen Lieferengpass, dann vermiest eine Schlechtwetterfront die Hauptsaison. Wer sich im Hotel- und Gastgewerbe selbständig machen will, braucht darum neben einer ausgeklügelten Geschäftsidee vor allem: das nötige Know-How, die passende Immobilie und eine Genehmigung. Denn wer sein eigenes Hostel oder Café eröffnen will, muss sein Gewerbe zunächst eintragen lassen. Sollen die künftigen Gäste auch mit Schnaps und Bier bewirtet werden, braucht der künftige Gastronom zudem eine Gaststättenkonzession.

Das Profil für das eigene Hotel- und Gastgewerbe finden – und schärfen

Für den Kauf einer Gastronomie- oder Hotel-Immobilie braucht es einen gut ausgearbeiteten Geschäftsplan. Unternehmer sollten sich darum vorher genau Gedanken machen zu:

  • Zielgruppe: Welche Personen möchte ich mit meinem Angebot ansprechen? Lassen sie sich zum Beispiel einer bestimmten Altersgruppe zuordnen? Welche besonderen Wünsche haben sie und wie kann ich sie erfüllen?
  • Angebot: Welche Unterkunft oder welche Art Essen möchte ich anbieten?
  • Öffnungszeiten: Welche Zeiten passen zu meiner Geschäftsidee am besten?
  • Spezialisierung/Trends: Zum Beispiel ein veganes Rohkost-Restaurant
  • Preissegment: Billiges Essen in hohen Margen kann sich lohnen – hochqualitative Ware in kleinen Mengen aber auch. Gleiches gilt für Unterkünfte. Wer sich hier aber einmal etabliert hat, kann oft nur noch schwer vom einen auf das andere Segment umschwenken.

Verschiedene Arten von Hotel- und Gastro-Immobilien

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Kühle Drinks und laue Sommernächte – für eine Bar oder ein Café ist ein grüner Innenhof ein besonderer Pluspunkt. Foto: Liam McKay/Unsplash
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In der Jazz-Bar spielen Szenerie und Speisekarte nur die zweite Geige – die Musik steht im Vordergrund. Foto: Annatamila/fotolia.com
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Ob Imbiss oder Straßencafé – viele Gastronomie-Immobilien leben von der Laufkundschaft. Foto: Xochi/Unsplash
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Ein Hostel richtet sich dagegen mehr an Individualreisende mit eher kleinem Budget. Foto: Elnur/fotolia.com

Es gibt viele verschiedene Betriebsarten im Gastgewerbe – manche sind nur für die Unterkunft, andere nur für Essen und Trinken, wiederum andere für beides. Ein kleiner Überblick:

Jugendherberge und Hostel

Die Zielgruppen von Jugendherbergen und Hostels sind vorrangig Jugendliche und junge Erwachsene, die Kosten für Übernachtungen liegen meist im unteren Preissegment. Während Jugendherbergen eher auf Gruppen ausgelegt ist, sind Hostels insbesondere für Individualreisende interessant.

Pension oder Hotel Garni

In diesen eher kleinen Beherbergungsbetrieben ist das Publikum gemischt.  Beide bieten in der Regel nur Frühstück an.

Gasthaus/Gasthof

Hier stehen Getränke und Speisen für den sofortigen Verzehr im Vordergrund, oft gibt es auch einen Biergarten oder eine Hausbar. Neben der Gastronomie werden hier manchmal Gastzimmer angeboten.

Hotel

Die Varianten des Hotels sind breit gefächert – ein Wellness- oder Kurhotel, ein Boarding-Hotel für längere Aufenthalte, ein All-Suite- oder Aparthotel.

Hotel-Immobilien finden Sie hier.

Campingplatz, Bauernhof oder Ferienwohnung

Für den Urlaub mit der Familie sind gerade diese Hotelimmobilien sehr beliebt.

Bauernhöfe finden Sie hier.

Ferienwohnungen finden Sie hier.

Speisegaststätten

Für die schnelle Mahlzeit zwischendurch gibt es Kantinen oder  Imbisse – je nach Zielgruppe. Auch kleine Bistros an Raststätten oder Bahnhöfen haben sich auf Hungrige auf der Durchreise spezialisiert. Im Restaurant steht dagegen das Mahl im Vordergrund, und nicht die Eile.

Andere Gaststätten

Hierzu zählen zum Beispiel Eisdielen, Cafés und Catering-Unternehmen.

Trank

Je nach Publikum und Ambiente gibt es hier den gemütlichen Biergarten, die urige Kneipe oder den Pub – oder dann wiederum die hippe Cocktailbar.

Unterhaltung

Vordergründig geht es bei diesen Immobilien oft um Musik oder Tanzveranstaltungen – Getränke sind Begleiterscheinung, gelegentlich gibt es auch kleine Speisen. Das gilt zum Beispiel für Clubs und Diskotheken, aber auch das Varieté.

Die passende Gastronomie-Immobilie finden Sie hier.

Klären: Gewerbeanmeldung und Konzession erforderlich?

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Wer eine Smoothie-Bar eröffnen will, muss ein Gewerbe anmelden. Für Schnapps und Bier braucht es außerdem eine Konzession. Foto: Alina Kovalchuk/Unsplash

Wer eine Gastronomie oder ein Hotel eröffnen will, muss dafür ein Gewerbe anmelden. Die nötigen Dokumente erhält er direkt beim zuständigen Gewerbeamt.

Zusätzlich ist eine Gaststättenerlaubnis (Konzession) erforderlich, wenn Alkohol ausgeschenkt wird. Damit das zuständige Ordnungsamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt diese ausstellt, muss der angehende Gastwirt beweisen, dass er und die Immobilie für das Vorhaben geeignet sind. Zu den Unterlagen, die er vorlegen muss, zählen:

  • Antragsformular
  • Personalausweis/Reisepass
  • Bei gepachteter Immobilie: Pachtvertrag/bei eigener Gewerbeimmobilie: Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen (Grundriss/Schnitt) der Gaststättenräume
  • Polizeiliches Führungszeugnis Belegart „O“. Dieses ist bei der Kommunalverwaltung zu beantragen
  • Gewerbezentralregisterauszug, zu beantragen beim Gewerbeamt
  • Bescheinigung einer Industrie- und Handelskammer über die Kenntnisse der Grundzüge des Lebensmittelrechts (nach § 4, Nr. Gaststättengesetz)
  • Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Auszug aus der Schuldnerkartei des Amtsgerichtes
  • Bei juristischen Personen: Auszug aus dem Vereins- oder Handelsregister
  • Bei juristischen Personen und Personengesellschaften: Gesellschaftervertrag

Passenden Standort finden: Erfolgsfaktoren für die Immobilie

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Guter Kaffee ist ein Publikumsmagnet. Damit die Kundschaft aber überhaupt erst kommt, muss das Café leicht erreichbar und gut sichtbar sein. Foto: Joshua Rodriguez/Unsplash
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Wer ein Catering-Unternehmen gründet, braucht vor allem eine gut ausgestattete Küche – und muss schauen, dass sein Essen leicht zu den Kunden kommt. Foto: Sander Dalhuisen/Unsplash

Eine Gastro- oder Gewerbeimmobilie besticht bestenfalls durch eine geeignete Lage, gut geschnittene Räume und eine passende Ausstattung – und ist dann auch noch günstig. In der Realität müssen Immobiliensuchende aber oft den einen oder anderen Kompromiss eingehen. Dennoch sollte die Immobilie ins Gesamtkonzept passen.

  • Erreichbarkeit: Ist die Bar oder die Pension leicht mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar? Auch mit dem Auto? Und gibt es genug Parkplätze?
  • Sichtbarkeit/Attraktivität von außen: ist das Objekt gut sichtbar und für Kunden leicht zu finden? Ist die Terrasse oder die Fensterfront gen Süden ausgerichtet?
  • Konkurrenz: Gibt es in der Nachbarschaft ein Unternehmen mit einem ähnlichen Angebot?
  • Entwicklung: Sind in den nächsten Monaten oder Jahren Baumaßnahmen in der Umgebung geplant, die sich auf die Gästezahl auswirken könnten? Sonn- und wie an Werktagen?
  • Image: Welchen Ruf hat die Gegend?
  • Ausstattung/Schnitt: Sind die Räume gut geschnitten? Verfügt die Immobilie über das nötige Zubehör, zum Beispiel eine große Küche oder einen Kühlraum? Ist die Einrichtung einsatzfähig und zeitgemäß?
  • Raumakustik: Damit ein Gastraum nicht hellhörig und laut ist, sollte in großen Räumen Platz für schallschützende Trennwände eingeplant werden. Auch eine gute Schalldämmung nach Außen ist wichtig.
  • Allgemeiner Zustand: Ist die Immobilie in gutem Zustand? Sind keine Baumängel oder ein Sanierungsstau vorhanden?

Beim Finden des richtigen Standortes ist eine Markt- und Standortanalyse oft hilfreich, um die eigenen Chancen am Markt möglichst realistisch einzuschätzen. Auch Betriebsprognosen gehören meist zum Angebot von spezialisierten Maklern, die die Gegebenheiten vor Ort und die Immobilie selbst auf den Prüfstand stellen.

Gastronomie und Hotel mieten, pachten oder kaufen?

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Wer eine Gastronomie oder ein Hotel pachtet, übernimmt die Immobilie samt Ausstattung – wer mietet, muss Kaffeemaschine, Kühlschrank oder Tische selbst mitbringen. Foto: Oscar Nord/Unsplash

Gastronomie und Hotels werden in der Regel gepachtet, nicht gemietet. Anders als ein Mieter hat der Pächter das Recht, aus der Immobilie „Frucht zu ziehen“, das heißt, Erträge aus der Fläche zu erwirtschaften. Im Falle einer Gaststätte heißt das, er darf Küchengeräte, Kühlschrank, Schankanlage und Theke nutzen, um damit Gewinn zu machen.

Ein Pachtvertrag ist anders als ein Mietvertrag in der Regel auf längere Zeit festgeschrieben. In den meisten Fällen hat er eine Vertragslaufzeiten, die verlängert werden kann.

Hotel oder Gastgewerbe-Immobilie kaufen

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Unternehmer können für ihr Gastbewerbe eine eigene Immobilie kaufen – und dann für Veranstaltungen wie Hochzeiten oder Jubiläen an andere Personen vermieten. Foto: Sweet Ice Cream Photography/Unsplash
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Oder sie pachten das Gastgewerbe, zum Beispiel eine kleine Pension mit Frühstücksangebot. Foto: Toa Heftiba/Unsplash

Wird ein Hotel, eine Pension oder eine Gaststätte gekauft, so sollte stets der realistische Kaufpreis ermittelt werden. Hierfür können Käufer einen Gewerbemakler beauftragen, eine Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen. Entscheidende Kriterien hierbei sind Lage, Mieteinnahmen, ob die Immobilie vermietet oder unvermietet ist und ihr Zustand – speziell Instandhaltungs- und Renovierungskosten können beim Kauf zusätzlich zu Buche schlagen.

Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollte der künftige Eigentümer stets die Unterlagen der Immobilie überprüfen. Dazu gehören:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • genehmigter Bebauungsplan
  • Baubeschreibungen, gerade bei An- und Umbauten
  • ein Flurkartenauszug oder Lageplan
  • Baupläne im Maßstab 1:100 oder besser Werkpläne im Maßstab 1:50
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • Kubatur-Berechnung
  • Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise
  • Aufstellung der Betriebskosten (letzte zwei Jahre)
  • gegebenenfalls Miet-/Pachtverträge (letzte drei Jahre)
  • gegebenenfalls Nebenkostenabrechnungen (letzte drei Jahre)
  • der Energieausweis

Beim Aufsetzen des Kaufvertrages kann der Notar oder ein Fachanwalt beraten. Dieser kann darauf achten, dass Zusagen des Verkäufers verbindlich im Vertrag festgeschrieben werden – zum Beispiel Garantien für bisherige Instandhaltungen und die Gebäudesubstanz. Ist die Gaststätte oder Pension vermietet, ist eine Garantie wichtig, dass Mieter aktuell keine Mietminderungen durchführen.

Zudem kann es beim Kaufvertrag für eine Gewerbeimmobilie einige Besonderheiten geben. Zum Beispiel im Hinblick auf das Steuerrecht, oder wenn öffentlich-rechtliche Einschränkungen bestehen. Daher empfiehlt es sich je nach Einzelfall, einen Notar und Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Sterne-Bewertung für Hotel oder Gaststätte beim DEHOGA

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Die Sterne-Bewertung des DEHOGA setzt Standards – ist allerdings kostenpflichtig. Foto: AK-DigiArt/fotolia.com

Hoteliers und Gaststättenbetreiber können ihr Unternehmen über den Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) freiwillig, allerdings kostenpflichtig, klassifizieren lassen. Um zum Beispiel als Hotel mit fünf Sternen dekoriert zu werden, muss die Unterkunft unter anderem über einen Gästelift und mindestens zwei Suiten verfügen sowie über eine 24-Stunden Rezeption, die mindestens dreisprachig besetzt ist.

Für die Hotelklassifizierung werden mehrere hundert Kriterien geprüft, in den Bereichen Rezeption und Service, allgemeine Hotelinformation, Zimmer, Gastronomie, Freizeit, Veranstaltungsbereich sowie Qualitäts- und Online-Aktivitäten.

Für Gasthäuser, Gasthöfe und Pensionen gibt es die sogenannte G-Klassifizierung. Kriterien sind etwa Gebäude/Raumangebot, Einrichtung/Ausstattung, Service, Freizeit und Angebotsgestaltung.

Tipp für den Start: Fördermöglichkeiten für junge Unternehmer nutzen

Es gibt verschiedene Förderungsmöglichkeiten für Existenzgründer oder Unternehmer durch EU, Bund und Länder. Dabei sind Zuschüsse, Darlehen oder auch Bürgschaften möglich.

Das Land Baden-Württemberg bietet zum Beispiel die Startfinanzierung 80 an, bei dem mitunter der Erwerb von Immobilien oder auch Bau- und Umbaumaßnahmen über ein längerfristiges Darlehen gefördert werden. Oder in Bayern gibt es die Bayerische Regionalförderung (BRF), die gewerbliche Almwirtschaften und Berggasthöfe bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen unterstützt. Dafür gibt es einen Zuschuss von der LfA Förderbank.

Wer wissen will, welche Finanzspritzen für das eigene Geschäft in Frage kommt, kanns ich über die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft informieren.